Am 11. Dezember 2025 hat der Nationalrat das 5. Mietrechtliche Inflationslinderungsgesetz (5. MILG) beschlossen, das die Schaffung eines neuen Bundesgesetzes zur Regelung von Wertsicherungsklauseln in Mietverträgen sowie Änderungen des Mietrechtsgesetzes und des Richtwertgesetzes vorsieht.
Das Wichtigste auf einen Blick
Neue Regelungen für Wertsicherungsklauseln
Am 1. Jänner 2026 soll ein neues Mieten-Wertsicherungsgesetz (MieWeG) in Kraft treten, dessen wesentlichen Regelungen sowohl für Neuverträge als auch für Altverträge gelten. Es sind also auch Vereinbarungen von den gesetzlichen Änderungen betroffen, die vor dem 1. Jänner 2026 abgeschlossen wurden. Das MieWeG soll für Wohnungsmietverträge anwendbar sein, worunter Haupt- und Untermietverträge über Wohnungen fallen, die im Voll- oder Teilanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes (MRG) liegen. Vom Geltungsbereich nicht erfasst sind daher Mietobjekte, für die das MRG von vornherein nicht gilt, so zum Beispiel Einfamilienhäuser oder Studentenwohnheime.
Die Anpassung des Mietzinses aufgrund einer Wertsicherungsklausel ist bei Wohnungsmietverträgen künftig lediglich im Rahmen eines gesetzlichen Berechnungsmodells zulässig. Dieses Berechnungsmodell sieht vor, dass der Mietzins nur mehr am 1. April eines jeden Kalenderjahrs angepasst werden darf. Die Erhöhung oder Verminderung des Mietzinses erfolgt in dem Maß, das der durchschnittlichen Veränderung des Verbraucherpreisindexes 2020 (VIP 2020) im Vorjahr entspricht. Wenn die durchschnittliche Veränderung des VIP 2020 drei Prozent übersteigt, ist der drei Prozentpunkte übersteigende Teil nur zur Hälfte zu berücksichtigen, folglich zu halbieren. Bei der ersten Wertanpassung nach Vertragsabschluss ist die Veränderung des VIP 2020 zu aliquotieren, wobei nur voll verstrichene Monate nach Vertragsabschluss einzubeziehen sind.
Für Wohnungsmietverträge, die den Mietzinsbeschränkungen des MRG unterliegen – für die daher nur ein angemessener Mietzins oder der Richtwertmietzins verlangt werden darf – wird eine Art „Inflationsbremse“ eingeführt: Bei diesen Mietobjekten, die im Vollanwendungsbereich des MRG liegen, soll die Inflation des Jahres 2025 mit nur einem Prozent und die Inflation des Jahres 2026 mir nur zwei Prozent berücksichtigt werden. Der Mietzins darf bei Bestandobjekten im Vollanwendungsbereich des MRG am 1. April 2026 daher höchstens um ein Prozent, am 1. April 2027 höchstens um zwei Prozent angehoben werden (50/ME 28. GP, 3).
Um die Vereinbarung der Wertbeständigkeit des Mietzinses zu erleichtern, ist es möglich, im Mietvertrag eine Wertbeständigkeit des Mietzinses mit Verweis auf § 1 Abs 2 MieWeG – sowie im Vollanwendungsbereich des MRG zusätzlich auf § 1 Abs 3 MieWeG – vorzusehen. Um auf der sicheren Seite zu sein, empfiehlt es sich daher, in Mietverträge künftig keine detaillierte Wertsicherungsklausel aufzunehmen, sondern schlichtweg mit einem entsprechenden Verweis zu arbeiten. Ein derartiger Verweis ist bei Raummieten, also sowohl bei Wohnungsmietverträgen als auch bei Mietverträgen über Geschäftsräumlichkeiten, zulässig (50/ME 28. GP, 4).
Weiters sieht das MieWeG eine Verjährungsbestimmung für Rückforderungsansprüche vor, die aus unwirksamen Wertsicherungsvereinbarungen in Altverträgen resultieren. Derartige Rückforderungsansprüche werden grundsätzlich auf Zahlungen beschränkt, die in den letzten fünf Jahren geleistet wurden. Die Rückforderung der einzelnen Zahlungen verjährt wiederum in drei Jahren ab Kenntnis der Unwirksamkeit, längstens jedoch in dreißig Jahren ab Zahlung. Fundiert der Rückforderungsanspruch jedoch auf einem Verstoß gegen die Mietzinsobergrenze des § 16 Abs 9 MRG, ist die dreijährige Verjährungsfrist des § 27 Abs 3 MRG bei unbefristeten Mietverhältnissen bzw. des § 16 Abs 8 MRG bei befristeten Mietverhältnissen zu beachten (50/ME 28. GP, 6). Eine entsprechende Verjährungsbestimmung für Neuverträge lässt das Gesetz jedoch vermissen.
Wenn in einem Mietvertrag zum Nachteil des Mieters von dem eben beschriebenen Berechnungsmodell oder der Inflationsbremse abgewichen wird, kann die Erhöhung des Mietzinses nicht früher und nicht in größerem Umfang stattfinden als gesetzlich vorgesehen. Abweichende Vereinbarungen zulasten des Mieters werden daher auf das gesetzlich zulässige Maß reduziert (50/ME 28. GP, 4).
Mindestbefristung von fünf Jahren, falls Vermieter Unternehmer ist
Darüber hinaus wird das MRG in der Weise geändert, dass künftig im Falle der Befristung eines Mietverhältnisses zumindest eine Vertragsdauer von fünf Jahren – statt wie zuvor drei Jahren – vereinbart werden muss, falls der Vermieter als Unternehmer im Sinne des Konsumentenschutzgesetzes (KSchG) anzusehen ist. Unternehmer haben dieser Regelung strikt zu beachten, weil im Falle eines Verstoßes gegen die Mindestbefristung der Mietvertrag auf unbestimmte Zeit geschlossen gilt.
Es gibt bereits umfangreiche Rechtsprechung zur Frage, wann ein Vermieter als Unternehmer anzusehen ist. Nach höchstgerichtlicher Judikatur ist ein Vermieter dann Unternehmer, wenn die Beschäftigung dritter Personen, beispielweise eines Hausbesorgers, notwendig wird und eine Vielzahl von Mietverträgen vorliegt, die eine nach kaufmännischen Grundsätzen geführte Buchhaltung erforderlich machen (RIS-Justiz RS0065317). Als ungefährere Leitlinie gilt, dass ein privater Hauseigentümer noch als Verbraucher gilt, wenn in seinem Haus nicht mehr als fünf Mietgegenstände in Bestand gegeben werden (OGH 24.11.1993, 3 Ob 547/93), es ist jedoch – wie so oft – eine Einzelfallbetrachtung vorzunehmen (OGH 09.06.1999, 7 Ob 105/99p).
Die neue Mindestbefristung gilt für solche Mietverträge im Teil- oder Vollanwendungsbereich des MRG, die nach dem 31. Dezember 2025 abgeschlossen oder vertraglich oder gesetzlich erneut werden. Für vor dem 1. Jänner 2026 vereinbarte Befristungen bleibt die bisherige Rechtslage weiterhin anwendbar.