Zum Übergabehonorar und zur Kündigungsentschädigung der Hausverwaltung

Auch ohne vertragliche Grundlage im Verwaltungsvertrag und auch bei Kündigung durch die Hausverwaltung selbst steht der Hausverwaltung für die mit der Übergabe der Verwaltung verbundene Mehrarbeit eine solche Entschädigung zu, wie das Landesgericht Wien für Zivilrechtssachen in einem Berufungsverfahren vor Kurzem zugunsten der von unserer Kanzlei vertretenen Hausverwaltung entschieden hat (LGZ Wien 25.03.2026, 35 R 13/26k).

Das Wichtigste auf einen Blick:

• Zunächst ist im Wege der Vertragsauslegung zu ermitteln, ob die Entgeltabrede im Verwaltungsvertrag sämtliche Leistungen der Hausverwaltung abdeckt oder hiervon gewisse Zusatz- und Sonderleistungen nicht erfasst sind.
• Mangels anders lautender Vereinbarung gebührt für den Arbeitsmehraufwand, welcher mit der Übergabe der Verwaltung verbunden ist, ein angemessenes Entgelt, sofern das Monatshonorar diesen zusätzlichen Aufwand nicht bereits abdeckt.
• Ein Übergabehonorar in Höhe von drei Monatsentgelten wird als ortsüblich und angemessen erachtet.

Problemstellung und Sachverhalt der Ausgangsentscheidung:

Der bereits erwähnten Ausgangsentscheidung des LGZ Wien lag folgender Sachverhalt zugrunde: Eine Eigentümergemeinschaft einerseits und eine Hausverwaltung andererseits schlossen einen Verwaltungsvertrag ab, welcher die Verwaltung einer Liegenschaft in Wien zum Gegenstand hatte. Nach mehreren Jahren endete das Vertragsverhältnis durch Kündigung seitens der Hausverwaltung. Nach Beendigung der Verwaltertätigkeit und Übergabe sämtlicher liegenschaftsbezogener Unterlagen an die Neuverwaltung stellte die scheidende Hausverwaltung der Eigentümergemeinschaft ein Übergabehonorar in Höhe von drei Monatshonoraren in Rechnung. Die Eigentümergemeinschaft wendete ein, es gäbe keine vertragliche oder sonstige Rechtsgrundlage für ein derartiges Übergabehonorar. Tatsächlich enthielt der Verwaltungsvertrag im vorliegenden Fall keine derartige Klausel.

Es wurde jedoch festgestellt, dass es durch die Aufkündigung des Verwaltungsverhältnisses und die Übergabe der Unterlagen an die neue Hausverwaltung zu einem Arbeitsmehraufwand für die ausscheidende Hausverwaltung gekommen ist. Dieser Mehraufwand resultierte aus der Endbegehung der Liegenschaft zwecks Feststellung ihres derzeitigen Zustandes, der Aufarbeitung, Durchsicht und Sortierung der liegenschaftsbezogenen Dokumentationen, einem Mehraufwand in der Buchhaltung sowie einem Aufwand zwecks Verständigung von Behörden, Sozialversicherungsträgern und Zulieferern über den Wechsel der Hausverwaltung. Fraglich war, ob dieser Arbeitsmehraufwand mit dem herkömmlichen Monatshonorar bereits voll abgegolten war oder ob der ausscheidenden Hausverwaltung dafür ein zusätzliches Entgelt gebührt.

Übergabenhonorar kann auch ohne entsprechende Vertragsklausel zustehen:

Namens der von unserer Kanzlei vertretenen Hausverwaltung wurde argumentiert, dass der Verwaltungsvertrag insofern lückenhaft ist, als er für die Abgeltung der Mehrarbeit im Zuge der Beendigung des Verwaltungsverhältnisses keine Regelung enthielt. Hätten redliche und vernünftige Parteien dieses Problem bei Vertragsabschluss antizipiert, hätten sie ein angemessenes Übergabehonorar vereinbart. Die Lücke lässt sich auch durch die Heranziehung des § 1152 ABGB schließen: ist in einem Vertrag kein Entgelt bestimmt und auch nicht Unentgeltlichkeit vereinbart, so gilt ein angemessenes Entgelt als bedungen (§ 1152 ABGB).

Nach der Literatur ist § 1152 ABGB auch dann anzuwenden, wenn zwar eine Entgeltvereinbarung vorliegt, diese aber Sonder- und Zusatzleistungen nicht abdeckt (Spenling in KBB⁶ § 1152 ABGB Rz 1). In seiner rechtlichen Beurteilung hielt das LGZ Wien als Berufungsgericht fest, dass § 1152 ABGB analog auch auf andere Verträge über Dienstleistungen anzuwenden ist, so auch auf den Verwaltungsvertrag. Ist daher in einem Vertrag ein Entgelt gültig vereinbart, ist durch Vertragsauslegung zu ermitteln, welche Leistungen damit abgegolten sein sollen. Erbringt die Hausverwaltung Leistungen, die von der Entgeltabrede nicht erfasst sind, gelangt § 1152 ABGB analog zur Anwendung, auch wenn diese Leistungen eigentlich vertraglich geschuldet sind. § 1152 ABGB entfaltet somit auch Geltung für Verträge mit unvollständiger Entgeltabrede.

Auch der OGH hat anerkannt, dass insoweit ein Unternehmensbrauch besteht, als dem Verwalter bei Auflösung des Verwaltungsvertrags für die anlässlich der Übergabe der Verwaltung entstehende Mehrarbeit eine Entschädigung zusteht (OGH 21.11.2018, 6 Ob 196/18v mwN auf Prader/Markl, Zur Kündigungsentschädigung des Hausverwalters, immolex 2011, 265). Zwar ist die Eigentümergemeinschaft mangels Ausübung einer wirtschaftlichen Tätigkeit in der Regel nicht als Unternehmerin anzusehen (RIS-Justiz RS0117843), jedoch sah der OGH darin bezüglich dem Übergabehonorar kein Hindernis.

Ein Übergabehonorar gebührt der Hausverwaltung nach dem OGH insbesondere dann, wenn die Verwaltung vom Auftraggeber gekündigt wird, ohne dass die Hausverwaltung berechtigte Gründe hierfür verwirklicht hat (OGH 21.11.2018, 6 Ob 196/18v). Das LGZ Wien vertrat die Auffassung, dass durch die Verwendung des Wortes „insbesondere“ tatsächlich auch der umgekehrte Fall erfasst ist. Ein Übergabehonorar gebührt mangels anderer Vereinbarung daher auch bei Kündigung durch die Hausverwaltung selbst, ohne dass der Auftraggeber dafür einen berechtigten Grund verwirklicht hat.

Um also zu ermitteln, ob ein Übergabehonorar dem Grunde nach zusteht, ist im Wege der Vertragsinterpretation danach zu fragen, ob die Entgeltabrede im Verwaltungsvertrag auch die zusätzlichen Leistungen erfasst, die die ausscheidende Hausverwaltung im Zuge der Abwicklung und Übergabe der Verwaltung erbringt. Haben die Parteien vereinbart, dass mit dem monatlichen Honorar bereits sämtliche Leistungen der Hausverwaltung abgedeckt sind, bleibt kein Raum für ein zusätzliches Übergabehonorar. Ist der Vertrag aber insofern lückenhaft, als er keine Regelung dafür enthält, wie der Arbeitsmehraufwand bei Beendigung der Verwaltung abzugelten ist, kann auf die Regelung des § 1152 ABGB zurückgegriffen werden, nach der ein angemessenes Entgelt gebührt.

Höhe des Übergabehonorars:

Als angemessen ist jenes Entgelt anzusehen, das sich unter Berücksichtigung aller Umstände und unter Bedachtnahme auf das, was unter ähnlichen Umständen geleistet wird, ergibt (RIS-Justiz RS0021636). Damit ist insbesondere das ortsübliche Entgelt gemeint, welches sich auf dem einschlägigen einheitlichen Markt erzielen lässt. Die Honorarrichtlinien des Fachverbandes für Immobilien- und Vermögenstreuhänder sahen ein Übergabehonorar in Höhe von drei Monatsentgelten vor, wurden jedoch zum 31.12.2005 aus kartellrechtlichen Gründen widerrufen.

Auch in der Literatur wird vertreten, dass für die Mehrarbeit im Zuge der Übergabe der Verwaltung an den Nachfolger mangels anderer Vereinbarung ein nach den Umständen angemessenes Honorar gebühre. Drei Monatshonorare sind ortsüblich – und kooperatives Verhalten des scheidenden Verwalters vorausgesetzt – zur Erhaltung der Verwaltungskontinuität im Interesse der Wohnungseigentümer und im Hinblick auf die von der Judikatur extensiv ausgelegten nachvertraglichen Pflichten auch angemessen (Hausmann in Hausmann/Vonkilch, Österreichisches Wohnrecht⁵, § 21 WEG Rz 9). Auch der OGH erachtet drei Monatshonorare für üblich und angemessen (OGH 21.11.2018, 6 Ob 196/18v mwN).

Fazit:

Abschließend lässt sich festhalten, dass der scheidenden Hausverwaltung für die Mehrarbeit, die sie im Zuge der Beendigung und Übergabe der Verwaltung verrichtet, eine Entschädigung gebührt, falls die getroffene Entgeltabrede diese Zusatzleistungen nicht erfasst. Drei Monatsentgelte werden von der Rechtsprechung und Literatur diesbezüglich als angemessen und branchenüblich angesehen.